قدم اول : تحقیقات میدانی گسترده املاک؛ ابتدا برای شروع شما باید اطلاعات زیادی در مورد املاک و زمین ها و … جمع آوری نمایید، از همین خاطر از تعیین یک ناحیه شروع کنید. در ذهنتان خانه مورد علاقه تان را تصویر سازی کنید با جزئیات و متناسب با مقدار پولی که میخواهید سرمایه گذاری کنید و در ادامه بدنبال آن بگردید. قدم اول بیشترین زمان را باید به خود اختصاص دهد. باید تمام املاک با شرایط مورد نیازتان را بیابید و سپس آنها را بازدید کنید، با صاحب خانه صحبت کنید، از همسایه ها و هم محلی ها راجع به آن سوال کنید. بعضی مواقع در روزنامه و مجلات مربوط به آگهی میتوانید به سادگی ملکی با مشخصات دلخواه تان بیابید، پس نیاز نیست فقط به بنگاه های ملکی مراجعه فرمایید.

قدم دوم : وارد مذاکره شوید و کمترین قیمت ممکن را پیشنهاد دهید؛ پیش نیاز موفقیت در قدم دوم تجربه زیاد و کسب علم است. شما باید برای موفقیت در قدم دوم، بیش از دیگر معامله کنندگان از علم مذاکره اطلاعات داشته باشید و بیشتر از دیگر سرمایه گذاران تجربه معامله کردن داشته باشید. در دنیای سرمایه گذاری املاک اصطلاح مهمی مطرح است؛ سود اصلی معاملات ملکی در فروش نیست، بلکه در خرید آنهاست.

بنابراین وقتی که ملک مورد علاقه تان را پیدا کردید و مشخص شد نسبت به ملک های دیگر حوالی قیمت پایین تری دارد و امکان بازسازی آن وجود دارد، باید سریعا با مالک آن وارد مذاکره شوید. شما میتوانید با توجه به تجربه و هنر مذاکره، ملک را بخرید و نحوه پرداخت آنرا به صورت چند قسط مدت دار پرداخت کنید و یا وام بانکی بگیرید تا دیرتر و بعد از تعمیر و فروش ملک مبلغ آنرا پرداخت نمایید؛ تا در دوران تعمیر پول نقد دستتان باشد و بتوانید سریع تر کار تعمیر را تمام کنید.

قدم سوم : نقل مکان کنید و فقط شروع کنید؛ خب، شما معامله را با موفقیت پشت سر گذاشتید و به ملک دلخواهتان رسیدید، حالا باید آستین ها را بالا بزنید و شروع کنید شب و روز کار کردن تا در کمترین زمان ممکن آنرا به پایان برسانید. این قدم، قدم بحرانی است، بیشتر سرمایه گذاران در قدم سوم درجا میزنند و همین موضوع موجب شکست سرمایه گذاری آن ها می شود. شما باید در کمترین زمان کار تعمیر را به پایان برساند و توصیه داریم برای خانه اول و دوم تان خودتان تنها اقدام کنید. اگر لازم شد، دوره هایی در این میان بگذرانید تا علم کافی از تعمیر و نصب انواع بخش های یک نمای داخلی ساختمان را بلد باشید تا بعدها اگر آنرا به کارگر می سپارید از روند انجام آن آگاه باشید.

قدم چهارم : فصل برداشت؛ حالا نوبت آن رسیده است که بعد از گذشت ماه های سخت و کار کردن در تعطیلات از دسترنج خود نهایت استفاده را ببرید. شما حالا میتوانید ۳ اقدام زیر را در دستور کار داشته باشید :

1. خانه را به قیمتی بالاتر از قیمت که خریدید بفروشید و با سود مازاد آن ملکی دیگر بخرید و مراحل ۱ تا ۴ را مجددا انجام دهید.
2. خانه بازسازی شده را اجاره دهید، با پول پیش مستجر خانه بدهی، قبلی و خانه ای جدید بخرید و اقدام به تعمیرش نمایید.
3. خانه بازسازی شده را اجاره دهید، سپس از بانک بر روی خانه بازسازی شده وام بگیرید و مبلغ را به همراه پول پیش خانه بر روی یک ملک بزرگ تر سرمایه گذاری کنید و با مبلغ ماهانه پرداختی مستجر اقدام به بازپرداخت قسط بانکی نمایید.

قدم پنجم : روند را تکرار کنید؛ بعد از گذران مراحل ۱ تا ۴ شما تا حدودی تجربه اولیه و لازم کسب کنید، هم اکنون قادر خواهید بود با تکرار روند بیان شده، خانه های بهتر، با شرایط بهتر و با قیمت بهتری بخرید و تعمیر کنید و بفروشید و با این کار خانه های بیشتری خواهید داشت، تجربه بیشتری خواهید داشت و پول و اعتبار بیشتری نزد بانک دارید.

قدم ششم : به سمت خانه های بزرگ تر حرکت کنید؛ زمانی که سرمایه گذاری تان شروع می شود، با خانه های کوچک و ریسک های کوچک و درامد کمتر شروع میکنید، ولی بعدا با کسب مهارت و تجربه، باید به سمت خانه های بزرگ تر حرکت کنید و ذهن تان را درگیر خانه های کوچک تر نکنید. خانه های بزرگتر برعکس حجم شان، تعمیرات کمتر و مشتری های بهتر و سود بیشتری دارند، به صورتی که یک خانه بزرگ میتواند به اندازه ۵ خانه کوچک برای شما سود داشته باشد ،درحالی که زحمتی که بابت ان می کشید شاید نصف زحمتی باشد که بابت یک خانه کوچک می کشید.

بیشتر سرمایه گذاران بزرگ ملکی از ابتدا با ملک های بزرگ شروع نکردند، معمولا آن ها با ملک های کوچک شروع کردند و با گذشت زمان و کسب تجربه به سمت ملک های بزرگتر و راحت تر حرکت کردند. شما نیز باید در این راه صبور باشید، به خاطر این که کلید موفقیت در آموزش سرمایه گذاری   صبر است. یادتان باشد، چنانچه کوچک شروع کنید و سرمایه گذاری تان را رشد دهید، تجربه شما موجب می شود تلاش بیشتری بکنید و موفقیت بیشتری کسب کنید و شکست ها موجب ورشکستگی شما نشوند، به خاطر این که شما مرحله به مرحله این راه را طی کردید و مسیر آنرا یاد گرفتید، پس اگر برگردید از اول شروع کنید، سریع تر از پیش شروع می کنید.

نکامهم و طلایی در زمان فروش املاک

1. به امکانات و نکات مثبت ملک خود تاکید کنید و بعضی تعمیرات معقول که مد نظر خریدار است را بپذیرید.
2. بهم ریختگی داخل خانه، حضور حیوانات خانگی و رفت و آمد همزمان بازدیدکنندگان میتواند بسیاری از خریداران را فراری دهد.
3. چنانچه ملک شما پارکینگ اختصاصی ندارد، برای تامین پارکینگ با واحدهای همسایه صحبت کنید و ببینید آیا امکان اجاره یا انتقال پارکینگ به شما را دارند.
4. ثبت و انتقال سند هزینه هایی را شامل می شود که قسمتی از آن میتواند با توافق دوطرف بین خریدار و فروشنده ملک نصف شود. این موارد را هم در مبایعه نامه قید کنید.
5. احتمالا بعد از فروش خانه و ملکتان بدنبال خرید ملک دیگری هستید، ولی هنوز آن را پیدا یا معامله نکرده اید، بنابراین زمان تحویل ملک را به خریدار در نظر داشته باشید.
6. پیش از امضای نهایی حق دارید تمامی سوالات و ابهامات قرارداد را مطرح کنید و حتی برای امضای نهایی، چند روزی فرصت بخواهید. هرچه که توافق میکنید را در متن قرارداد ملک درج کنید.
7. تا میتوانید تشریفات فروش ملکتان را رسمی تر انجام دهید. تنظیم مبایعه نامه فروش مرحله اول از معامله ملک است و برای رسمی شدن قرارداد باید مراحل ثبت و انتقال سند را انجام دهید.
8. موضوع حائز اهمیت دیگر مشاوره درستی ست که بنگاه برای فروش ملک به شما میدهد. با وضعیت بازار قیمت مسکن، معاملات ملکی به نوعی رکود رسیده که یک علت آن غیرمنطقی بودن قیمت ملک در این بازار است تنها منجر به ظهور فروشندگان بدون مشتری شده است. این تورم غیر واقعی قیمت فروش املاک به گوش همسایه شما هم رسیده و احتمالا ایشان هم با وجود عدم تصمیمی برای فروش خانه و ملک خود، قیمت باورنکردنی روی ملک خود گذاشته! شرایط شما فرق میکند. شما فروشنده واقعی هستید و میخواهید در عین کسب سود معاملاتی بالا، نهایتا موفق به فروش خانه و ملک خود شوید! مشاور املاک با تجربه، شما را از قیمت واقعی ملکتان مطلع نموده و با دراختیار داشتن مشتریان مناسب، فروش ملک را در عین کسب سود بالا، سرعت می دهد. همچنین مشاور املاک حرفه ای زحمت پاسخگویی به تلفنهای وقت و بی وقت مشتریان غیر واقعی و چانه زدن های نامعقول با خریدار را از دوش شما برمیدارد.
9. تعداد مشتریان واقعی؛ بسیاری سایتهای املاک وجود دارند که به شکل سرتاسری در کشور اقدام به ثبت آگهی خرید و فروش یا اجاره املاک میکنند. تفاوتی نمیکند حجم تبلیغات یک سایت املاک برای جذب مخاطب چقدر باشد، این مهم است که چقدر در فروش و اجاره املاک آگهی شده موثر عمل میکند! تجربه نشان میدهد سایت ها و مشاورین املاکی که به شکل منطقه ای و متمرکز در یک نقطه مشخص شهری اقدام به بررسی فایلهای املاک میکنند ،مشتریان واقعی تری دارند لذا برای فروش و اجاره املاک موفق تر عمل می کنند.
10. داشتن مجوز فعالیت، تجربه و سابقه کاری موفق مشاور املاک، تخصص کارشناسان بنگاه در کارشناسی قیمت ملک و اطلاع از وضعیت سند های املاک منطقه وخصوصا توانایی بالا در مذاکره املاک از ویژگی های اصلی یک مشاور املاک مناسب برای سپردن ملک شما و قراردادن آن در بازار املاک است.
11. چنانچه ملک شما قدیمی یا کلنگی است از فروش آن نا امید نشوید. میتوانید با انجام تغییر ساده مثل کارغذ دیواری را رنگ دیوارها، مرتب کردن باغچه و ورودی ساختمان، تعویض چراغها و سرویس بهداشتی و آشپزخانه، روح فضای زندگی و کار را در ملک خود زنده کنید.
12. آخرین نکته مهم این که برای کمتر شدن دردسرهای بعدی خودتان و خریدار، شرایطی را برای فسخ قرارداد فروش ملک و تعیین ضرر و زیان های فسخ معامله تعیین کنید. شرایط و نحوه پرداختها را با ذکر تاریخ، دقیقا مشخص نمایید.